Ces deux dernières années ont été marquées par des changements importants de la législation relative aux baux. Dans cet article, nous faisons le point sur l’actualité récente concernant l’indexation des loyers dans les contrats de bail de résidence principale et commercial à Bruxelles.

Bail de résidence principale (+ de 9 ans)

i. Conditions pour indexer le loyer

Pour pouvoir valablement indexer le loyer, les conditions suivantes doivent être remplies :

• Le contrat de bail ne doit pas avoir exclu expressément l’indexation du loyer
• Le contrat de bail a été conclu par écrit et doit avoir été enregistré
• Le propriétaire doit avoir communiqué au locataire un certificat PEB au plus tard à la conclusion du contrat de bail
• Le propriétaire doit demander l’indexation du loyer par écrit au locataire. L’indexation n’est pas automatique.

Le loyer peut être indexé chaque année, au plus tôt à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Si le propriétaire demande l’indexation du loyer après la date d’anniversaire, il ne pourra exiger que le paiement de l’indexation pour les trois derniers mois qui précèdent sa demande, ainsi que pour les mois à venir.

ii. Formule d’indexation

Les loyers sont indexés selon la formule de droit commun (article 1728bis de l’ancien Code civil) suivante : loyer de base x nouvel indice / indice de départ.

iii. Logements locatifs ayant un certificat PEB E, F et G

L’ordonnance bruxelloise du 13 octobre 2022 prévoyait un mécanisme de limitation temporaire (12 mois) de l’indexation comme suit :

• L’indexation était limitée à 50% pour les logements disposant d’un certificat PEB E
• L’indexation était interdite pour les logements ayant un PEB de catégorie F ou G.

Désormais, depuis le 14 octobre 2023, l’indexation pour les logements locatifs ayant un certificat PEB E, F et G est à nouveau autorisée, mais selon la formule adaptée suivante : [(loyer de base x nouvel indice) / indice de départ] multipliée par un facteur de correction.

Le facteur de correction dépend de la date anniversaire du contrat de bail et du certificat PEB du bien loué.

Sur le site web de Bruxelles Logement, vous trouverez un outil Excel permettant de calculer l’indexation des loyers, ainsi qu’un tableau répertoriant les facteurs de correction mois par mois et PEB par PEB.

Bail commercial

i. Dans le but de soutenir les commerçants bruxellois face aux défis des coûts énergétiques élevés, le Parlement bruxellois a pris des mesures en adoptant notamment une ordonnance restreignant pendant un an l’indexation des baux commerciaux à compter du 16 décembre 2022.

L’indexation a alors lieu en fonction d’un indice spécial des prix à la consommation qui ne comprend pas la composante énergétique. La formule est alors la suivante : loyer de base × 0,99 ×x (nouvel indice 0 énergie/indice de base).

ii. En raison de la stabilisation des prix de l’énergie mais de la croissance continue des prix d’autres produits, la formule introduite par l’ordonnance du 15 décembre 2022 n’a pas eu l’impact positif escompté pour les locataires.

En réponse à cela, le Parlement bruxellois a adopté une nouvelle ordonnance, en vigueur depuis le 31 octobre 2023, pour ajuster l’indexation des loyers en tenant compte du plafond de la formule d’indexation de droit commun (loyer de base x nouvel indice / indice de départ).

Désormais, si l’application de cette formule d’indexation adaptée (reprise au point i) conduit à un loyer indexé plus élevé que celui résultant de l’application de la formule d’indexation de droit commun, le loyer indexé selon la formule d’indexation de droit commun doit être utilisé.

Nous nous tenons à votre pleine disposition si vous avez d’autres questions à ce sujet.

Barbara Catalano

Avocate

Barbara.catalano@moov.law